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大宝专栏 | 《物权法》10年,如何让甲方不再缺位?

浏览次数: 日期:2017-07-03 09:48:23

 

 

万科高级副总裁、物业事业部首席执行官丨朱保全

 

   今年,是《物权法》发布、施行10周年。借着这个机会,想和大家聊聊物业行业与甲方归位的问题。

 

   我国物业管理行业诞生已经30多年,但很长一段时间,业主的共有财产权一直没有得到承认,物业行业也处于甲方缺位的状态下。直到10年前《物权法》的颁布,首次明确提出了“业主的建筑物区分所有权”概念并设专章,为业主的共有财产权提供了法理基础《物权法》第六章《业主的建筑物区分所有权》对共有财产权是这样界定的:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

 

   共有财产权长期得不到承认,有其特殊的原因。物业管理行业是这样一个行业,它基于业主对房屋的私有产权而产生,但它涉及的却是公共空间的管理。19世纪中叶,著名法学家梅因在《古代法》一书中仍然表示,“成熟的罗马法以及随着它而发端的现代法学认为共有制度是财产权中例外的、短暂的状态。”美国、日本、德国等国家将这种“共有”独立出来,承认其作为常态的存在,也是近一百年才发生的事情。

 

 

 

   10年前,《物权法》的颁布,不仅对业主意义重大,对物业管理行业而言也极其重要。行业外甚至行业内常常有一些误区,以为甲方缺位就是乙方强势,是一切由物业企业说了算。但事实证明,甲方缺位往往会增加物业企业的责任,激化物业、业主双方的矛盾,最终常常造成双输的局面。万科物业深圳天景花园业委会、城市花园业委会的实践经验也证明,那些业委会运转良好、甲方归位、业主拥有更多话语权的小区,物业管理的难度会更低、效果会更好。《物权法》的意义在于,首次从国家立法层面明确了小区内的设施设备、公共空间收益、维修基金等,由业主共同行使“共有和共同管理的权利”。明确了物的权属,也就减少了因权属不清而引起的物业、业主双方之间的纷争。

 

   不过,确立了业主的共同财产权后,如何实现?美国、日本、德国等国家的通行做法,是赋予由全体业主组成的业主大会(协会)以权利能力、法人资格,以承认其作为常态的存在。以美国为例,其甚至在业主还没有开始进入物业小区前,就确立了由开发商代管的业主协会(相当于我国的业主大会)。一旦业主达到小区内房屋单元总数的75%之后,开发商一定要在60日内把法定的业主协会交还给全体业主。

 

   一个人有了房子,成为了业主之后,他/她对专有部分的所有权就可以直接行使,但其对共有部分的权利,是没办法直接行使的。《物权法》美中不足的是,虽然明确规定了业主的共同财产权,但依照其对业主共有财产权实现方式的界定,权利的实现仍然需以召开业主大会或者选聘业委会为前提,受限于门槛、权利意识、组织经验等,业主大会和业委会很难成为常态的存在,这也就出现了许多“真空期”,造成了在《物权法》颁布10年后,甲方缺位的情况仍然大量存在。

 

   这一个10年,业主共有财产权的概念渐渐深入人心。希望下一个10年,能够从法律和事实层面共同推动业主共有权成为常态的存在,让甲方归位。那将不仅是业主之福,更是企业之幸、行业之幸。

 

   随着移动互联网的普及,全体业主参与的机会成本大幅降低,代议制的问题会被弱化,共有权利会被强化。物业行业切莫妄自菲薄,因为我们服务了360行内最特殊最有价值的群体,我们的客户有一个最NB的名字叫“业主”。

 

 
 

转载自《有瓣儿》

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