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重庆首个《物业服务管理手册》出炉

浏览次数: 日期:2013-07-09 16:25:18

    小区的业主都晓得要维护自己的权益,但是真的遇到了问题,怎么样来维护权益,“至少有七成业主都知之甚少,一遇到问题,业主就以拒交物管费来对抗,导致物业和业主之间的关系走向恶性循环。”渝北区房管局副局长李青松说。

  昨天,渝北区发布《渝北区物业服务管理手册》,这是渝北区房管局组织物业行业专家、法律专家等,用了近一年的时间编制成的,手册明晰了物业公司、业委会、业主及相关主管部门的权利义务和职能职责,为物业管理服务中各种问题的解决提供了参考或办法,这在全市物业管理工作中也是首创。《手册》印刷了45万册,免费发放到渝北区各小区级物业企业。

  关键词:公共收益

  半年应公布一次

  天气热起来,很多小区的公共室外游泳池也开放了,业主可以按月或者按次缴费后使用游泳池,算起来,一个夏天下来,光游泳池的收益,少则五六万,多则一二十万。住在大渡口区锦天康都8栋的彭先生说,他入住小区六年了,从来没见到过业委会或者物管公司公布这些收益。

  《渝北区物业服务管理手册》中就有明确的举例说明,小区的公共收益至少包括了以下部分,一是公共区域的广告收入,譬如电梯轿厢内的广告,二是利用公共配套,如活动场地、游泳池的经营收入,扣除成本后,也是公共收益,三是因损坏小区的公共设施进行的赔偿,四是小区公共区域的停车收益,如果小区车库,开发商能拿出产权,所有权属于开发商,那业主无权享受收益,五是部分通信运营管理费、场地费,六是自制售水机运营费用,七是小区公共区域内租赁的摊位收益。

  李青松告诉我们,这些公共收益,如果有业委会,那么业委会应该半年公布一次收益及支出,没有业委会的,是物业公司代管的,也应该半年公布一次。“扣除物管按照约定的收益和管理费,其他的收益就应该是全体业主共有的。”

  关键词:业主被盗

  物业没履行安保管理职责就该赔

  小区业主被盗,家里财物损失上万,找到物管公司,物管公司却表示,他们只能协助警方进行取证和调查,但是不负责任赔偿业主家的损失。这个时候,业主和物管就僵持住了,最后,业主只能以不交物管费进行对抗。

  《渝北区物业服务管理手册》中对这样的案例有律师的分析,物管该不该赔,得看物管是否尽到了安保职责。“譬如,有没有巡逻制度,并且是不是按照制度执行。”李青松说,通常这需要业主进行举证,证明物业是否认真履行了安保管理职责,业主可以通过法律程序,要求物管公司赔偿。

  关键词:大修基金

  楼顶漏水也不一定就能用维修资金

  小区一幢住在顶层的业主因屋面下雨时漏雨,通过向业委会反映请求动用专项维修资金进行维修,但是本楼业的多数业主不同意动用专项维修资金。这种情况该怎么办?

  《渝北区物业服务管理手册》中律师这样分析,专项维修资金可以用于整栋楼的维修使用,但要分几种情况:一这栋楼是否过了质保期,没有的话,由开发商进行维修。二是过了保修期,但顶楼业主是否有作其他用,譬如修建花园、楼亭等,如果有,就该使用人自己维修。三是过了保修期,又没有作其他用,物业公司可以申请启动专项维修资金紧急程序,审批后就可以直接动用专项维修资金。

  每年对物管公司进行评级

  金岛花园物业公司领黄牌

  将被注销

  重庆金岛花园物业管理有限公司,2012年考核的结果出来,拿的是黄牌,目前,渝北区房管局正在对其进行注销手续。

  李青松说,每年都将对辖区内的物管公司进行评级考核,从二星级到五星级,最好的是五星级,最差的就是黄牌,拿到黄牌的物业公司直接被注销。

  评级的分数由三部分组成,一部分是小区随机抽取的至少20户业主打分,一部分是所在的社区和街道打分,还有一部分是行政主管部门打分。“打分分得很细,譬如绿化是否有专人把关,有没有定期浇灌、施肥、松土等;或者被业主投诉不履行物业合同,而且核实的。”李青松说,考核的结果将悬挂在指定的物业小区位置,同时也是申报物管企业资质等级、评选优秀住宅小区等的重要依据。“二星级的物业都不被纳入申请的范围。”

  同时,物业企业在参与项目招投标或者竞聘时,必须向业主公示“星级”和“诚信分值”。

  渝北区小区、物业情况

  渝北辖区内有300多家物业公司

  管理885个小区

  涉及的面积达到4800万平方米

文章来源于中国物业之窗网站

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