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南京:湖西试水物管“酬金制”,探索自治新模式

浏览次数: 日期:2014-10-14 16:26:26

    今年夏天,在用水高峰来临之际,江苏南京湖西四季新家园的居民们却再也不用像往年一样担心用水问题了。即使是居住在高层的老王一家,也可以同时在厨房和卫生间两处用水。

    2011年9月31日,四季新家园业委会通过业主代表大会决议物业管理采用酬金制的运作方式。经过三年的试水,如今,酬金制已相对成熟,充分调动了物业的积极性,提高了物业的服务质量。

   

   “酬金制”的巨大“能量”

    小区管网和泵房改造迅速完成,解决了居民夏季用水难题

    据四季新社区党支部书记刘畅介绍,在2013年夏季用水高峰,四季新家园出现了大面积的小高层及高层住户家中水压严重不足的现象。

    物业公司接到投诉后,安排工程部会同多家专业公司分析排查,原来是小区管网严重老化,原有的设施设备质量有缺陷,再加上前任物业公司的日常维护保养不到位,造成居民家中水压严重不足。

    幸运的是,酬金制实施两年多以来,业委会在物业管理上开源节流,按照小区物业管理费每年88%的实际收缴率计算,共有物业费收入280万,扣除每月按月固定比例向物业公司支付管理费以外,仍结余150万。再扣除之前小区日常维护费用及电子围栏、道闸系统的改造,实际可支配收入在120万左右。

    于是,在2013年7月底,四季新家园第三届业委会召开紧急会议,制定了小区泵房及管网改造方案,并通过竞标的方式,选中有关工程公司,实施了整体更新改造。困扰居民多年的地下进水管渗水、地下车库常年浸水的问题,也一并在此次管网改造中妥善解决,赢得了广大业主的一片赞誉。

   

    什么是物业管理“酬金制”

    小区物业的每位员工,其“薪水”由业委会直接支付

    据刘畅介绍,四季新家园小区在湖西属于建成时间已达10年以上的成熟小区。在2011年9月之前,小区一直实行的是传统的物业管理包干制。可随着时间的推移,小区各种设施设备、各种绿化、环境养护均出现了老旧,包干制的弊病就慢慢显现出来。

    2011年,在四季新社区党支部的支持和帮助下,小区业主委员会决定,打破常规,大胆试水酬金制,即采用一个职业的物业公司,通过它来代收物业管理费,开具相应的发票等服务项目。物业公司通过选派一个专业的职业经理人任项目经理。业委会与项目经理对接,共同选聘专业保洁公司、绿化公司进行维护,由物业公司与选聘单位签订服务合同,业委会直接向外包单位支付酬金,项目经理负责日常的监督。

    同时,对于物业公司,业委会仅仅支出每月固定的一笔佣金,其他一切费用由业委会直接向在项目上服务的每位员工支出工资,避免出现如酬金制中明确约定如客服主管工资为3000元每月,业委会全额支付了,而物业公司却以各种理由变向克扣,实际仅支付客服主管每月2200元,从而影响了员工的工作积极性。这样,既从源头上控制了物业管理成本,又有效维护了服务团队员工的积极性,还把小区业主缴纳的物业管理费最大限度地投入到了物业管理的日常运营中。

    此外,在小区物业管理中引进职业经理人的概念,即采用由物业公司推荐多名职业经理人,经一定阶段的考察期后,由小区业委会决定将最合适小区建设的职业经理人聘任为小区物业项目经理。项目经理既对物业公司负责,又成为了小区业委会决议事项的实际执行人。项目经理的绩效工资同每季度与小区业委会签订的工作任务挂钩。小区业委会决议的关于小区建设的各类事项形成书面菜单式的条款,职业经理人再根据小区实际情况预估后签订责任书,根据菜单逐一落实,业委会不再干预具体的操作事项,保证小区建设在专业团队的工作下健康运转。

   

    业主自治与专业物业公司相结合

    探索物管新模式

    对于四季新家园小区正在实施的小区物业管理酬金制,苏州工业园区湖西社工委给予了极大关注。

    就目前该小区酬金制管理运行来看,一方面,由于物业工作人员的工资不再由物业公司发放,避免了物业公司克扣部分工资的现象,从而保障了物业从业人员的工作积极性。另外一方面,酬金制可以让业主明明白白消费,通过合理的测算和有效监管控制物业费调整及缴交。

    不过,湖西社工委在指导过程中发现,酬金制管理模式有一定的便利,但也存在不能回避的问题。例如,实施“酬金制”要有一个强有力的业委会进行支撑,要有专职的干事维持日常的监督监管,需要业委会在每季度规划出财务支出的预测表,同时物业公司的服务费收缴率必须维系在一定的比例等等。

    湖西社工委有关负责人认为,从概念论述上看,所谓的酬金制也仅仅是一种物业管理收费模式,但从另外一个角度来看,还是一种业主自治与专业物业公司管理相结合的新型物业管理模式。

    该负责人表示,如何让小区物业管理更合理,更贴近小区居民需求和期望,一直是社工委在日常监督、指导、协助工作中追寻的目标。四季新家园目前正在试水的物业管理“酬金制”,是小区进行社区管理方式的一种新探索,如果试水成功,将为酬金制的进一步推广起到示范效果。

 

 

文章来源于《扬子晚报》

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