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业主拒缴物业费合法吗?

浏览次数: 日期:2014-08-23 16:26:26

    物业和业主之间难免有各种各样的纠纷,有的业主据此拒缴物业费,给物业管理工作带来困难。如果双方能站在对方的立场上思考问题,或许这些纠纷都能避免,更不用在法庭上唇枪舌剑。
  人人都想安居乐业,但是一旦碰上物业纠纷,特别是诉至法院,就耗时耗力、让人头疼。记者调查发现,物业纠纷案件绝大多数是物业公司追讨物业费。业主、业主委员会和物业公司之间存在怎样的关系?业主享有哪些知情权?谁有权决定选用哪家物业公司?物业费的高低谁决定?以下几个案例将为您提供借鉴。
  
  物业费突涨价业主两年不交
  涨价已在物价局备案业主被判缴纳物业费

  林先生住在卧龙晓城,从2011年11月直到2013年9月30日,他就没有交过物业费。负责该小区的物业公司将林先生诉至法院,要求其支付物业费及公共维修金共4317元,滞纳金3720元。
  林先生说,从2012年5月1日起,小区的物业费突然从每平方米每月1元涨到了1.3元,他根本没有收到通知。林先生还说,他拒交物业费,还因为物业管理不到位,楼上住户的空调管道滴水损坏了他家的阳台,物业公司却一直不予处理。
  经查明,2010年4月20日,厦门市物价局核定卧龙晓城小区小高层住宅(带电梯)物业服务费收费标准为每平方米每月1元。2012年4月13日,又调整为每平方米每月1.3元。
  
  法院判决:
  经思明法院一审判决,林先生需向该物业公司缴交所欠的2011年10月至2013年8月的物业管理服务费3577元,房屋公共维修金739元,共计4316元。
  
  法官说法:
  《合同法》及《物业管理条例》规定,业主在物业管理活动中负有按时缴纳物业服务费用及按照国家有关规定缴纳专项维修资金的义务。本案中的物业收费标准已在厦门市物价局备案,业主应当依约,按照调收费标准缴纳物业管管理服务费。法院认为,物业公司未提供相应证据,证明其对林先生反映的楼上空调漏水问题进行了处理,服务存在一定瑕疵,对其提出的滞纳金主张不予支持。
  2007年3月30日,厦门一家物业公司与集美某小区业主委员会签订合同,对该小区实行物业管理,委托管理期限为3年。
  让物业公司尴尬的是,小区业主郭某没有缴交2009年4月1日至2011年12月31日的物业管理费、公维金等总计2800余元及滞纳金3500余元。由于多次催缴无济于事,物业将郭某告上法庭。
  郭某辩称,小区业委会于2008年6月13日和9月18日分别作出与该物业公司终止合同的决议。同时,合同已于2010年3月31日到期,没有续签。郭某认为,物业的要求应予驳回。
  物业公司则称,该物业公司截至起诉时仍为该小区提供物业服务。因第一届业委会公章至今未移交给第二届业委会,导致合同到期后无法续签。
  
  法院判决:
  郭某应支付物业公司物业管理费、公维金。

  法官说法:
  郭某拒不缴付物业费用的主要原因是认为物业管理混乱,并认为业主委员会已与物业公司解除了物业合同。他认为与该物业的物业服务合同已经终止,无须向该物业公司缴交物业费。
  根据《厦门市物业管理若干规定》第十六条之规定,小区业主大会是惟一有权决定选聘、解聘物业服务企业的组织,小区业主委员会解聘物业企业的行为无效。郭某以此对拖欠物业费进行抗辩不予支持。
  
  知情权遭侵犯业主如何维权
  业主查询小区相关信息受阻法院判业委会及时公布

  林先生是集美某小区一名业主,很想了解小区的管理规定、业主大会议事规则等资料。此外,林先生还想查阅从2010年2月至2013年1月期间,小区公共维修金的筹集使用情况以及车位、车库的处分情况。
  但是,林先生多次向小区物业和业委会提出申请,希望能够向全体业主公开相关信息,都遭到拒绝。林先生就以业主知情权被侵犯为由,将小区业委会告上了法庭。法院受理后,该小区业委会恰好在换届选举,法院只好中止审理,并于去年8月16日依简易程序公开开庭进行了审理。
  
  法院判决:
  被告应将小区相关资料提供给原告查阅,并在该小区公告栏向全体业主公示15日以上。
  法官说法:

  根据福建省建设厅《关于加强业主大会制度建设的若干意见》相关规定,新一届业主委员会委员产生之前,原业主委员会委员继续履行职责。因此,在本案中应由上一届的业主委员会继续履行职责。原告可向被告合理主张业主知情权。
  业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。原告系该小区业主,有权查阅并要求被告公布法律规定的业主委员会应当公布的资料。
  一万多物业费为何只赔两千
  物业起诉时,部分物业费超过两年诉讼时效,不再追缴
  家住美地雅登的业主小黄和小陈被物业公司告上了法庭。
  物业公司认为,自美地雅登交房以来,被告至今未缴纳过物业管理费、公共维修金和公摊水电费等费用,故要求被告立即向原告支付其所欠交的物业管理费等及滞纳金15034.55元。
  不过,小黄和小陈表示,开发商逾期交房导致双方没有完成房屋交接手续,被告至今也没有接受房屋,没有办理入住,从未看到过催缴公告,原告也未通过邮寄的方式送达。同时,诉讼时效只有两年,对超过两年的部分应予以驳回,滞纳金也应调整。
  
  法院判决:
  被告小黄和小陈于本判决发生法律效力之日起10日内向物业公司支付各项费用2252.01元及滞纳金。
  法官说法:

  原告于2013年11月27日提起诉讼,诉讼时效中断,故应自2011年11月27日起开始计算物业管理费用。据此,上述物业管理服务费共计2252.01元。
  此外,因日千分之三的标准过分高于银行同期同类贷款利率,因此本案滞纳金宜根据原告的实际损失按银行同期同类贷款利率计算。
  
  物业管理瑕疵业主切莫忽视
  厦门市思明区人民法院黄素萍法官分析,当前,物业服务合同纠纷中,业主拒交物业管理费的原因多为:小区卫生、绿化、车辆等物业管理不到位;公共部分收支未予公示;违章搭建、噪音扰民等。
  作为业主,对于物业管理的瑕疵问题,应积极举证,维护自身合法权利;作为物业公司应当积极履行物业服务合同项下的义务,包括小区的卫生保洁工作、安保工作,严格管理进出小区的人员及车辆,维持小区车辆的停放秩序,负责公共设施的维修等。
  对于小区违章搭建、噪音扰民、违法经营等问题,侵权人并非物业公司,而是违章搭建者、发出噪音的责任人、违法经营者等。而且,有权处置的单位也不是物业公司,而是相关行政机关。但物业公司有义务积极协助业主做好沟通工作、及时制止并报有关主管部门处理。
  作为业主,应积极通过协商解决,或报城管、环保等部门处理,或直接起诉侵权人来维护自身的合法权益。
  此外,物业公司还应保护业主的知情权,定期公布房屋公共维修金的收支状况、水电公摊费用的分摊方法及明细、公共部位的收益和支出等财务情况;配合小区业主和社区及时召开业主大会、成立业主委员会等,构建融洽、温馨的物业环境。

 

 

文章来源于《海西晨报》

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