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南京:两级物管办连发公告 南京一小区业委会“下课”

浏览次数: 日期:2014-05-13 16:26:26

    区、街道两级物管办连下三纸公告,让小区业委会下了台,并成立管委会代管小区。作为业主大会推选出来的业委会,却对这个决定难以服从。一个民间自治组织,向政府机构下了律师函,一起官司,一触即发。

  最近,南京市浦口区明发滨江新城三期南片业主反映,他们这个拥有3600多户的小区到底由谁来管理,不少居民心里没底。业内人士称,这一个案反映了当前小区自治管理的难题,值得业主、业委会、物业与相关管理部门关注。

  

  连发三纸公告,业委会全体下台

  最近一次公告发布的日期是今年5月4日,公告落款盖有浦口区物业管理办公室与浦口泰山街道物业管理办公室两个公章。

  公告中称,根据明发滨江新城三期南片物业管理委员会全体会议研究,公示了7名管委会组成人员名单,这份名单包括该小区所在的桥北社区主任、副主任,还有社区民警及业主代表,共7人。

  “因为我们小区原有的业委会被终止工作了,现在应该是管委会在管。”5月8日,该小区业主向现代快报记者提供了另外两份公告。这两份公告同样是浦口区物管办、泰山街道物管办联合发出的。其中4月17日发布的公告共有3项决定:终止现业委会工作;成立小区管委会;暂时维持小区管理现状。公告中称,明发滨江新城三期南片业委会存在多项行为违规,未能切实代表广大业主利益,其运作已不符合相关规定,因此不能继续开展工作。管委会由泰山街道物管办牵头指导。在新物业入驻前,请业主们按时缴纳物管费,以保障小区物管工作正常开展。

  3月31日发布的公告称,鉴于大量业主投诉小区业委会不作为、物业违规撤出、小区管理混乱等问题,决定成立由泰山街道物管办牵头,街道维稳办、派出所、桥北社区、浦口区物管办等单位代表组成的临时工作组,负责受理业主投诉,维持小区现状稳定,指导小区按照规范管理。成立临时工作组后,业委会工作暂停。小区相关信息一律以临时工作组发布的公告为准。

  “这三份公告是一脉相承的,先是暂停我们业委会工作,之后是终止业委会工作,然后是成立管委会。”5月8日中午,小区业委会原主任吴女士告诉现代快报记者,这是她第一次站出来,面对面接受记者采访,因为她有话要说。

  吴女士认为,区、街道物管部门对于小区业委会、物管工作有指导、监督的职能,但物管部门无权终止业委会工作,这于法无据。

  业委会要告物管办:这是行政乱作为

  昨天中午,江苏志仁律师事务所律师封顶来到现代快报社,他称自己受明发三期南片业委会的委托,已经向泰山街道物管办发了律师函。

  他认为物管部门的决定是典型的违法行为,“一开始是暂停业委会工作,接着是终止,再是成立管委会,完全没有法律依据。”他说,根据《江苏省物业管理条例》第27条规定,不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处指导后仍不能成立的,可以由街道、社区、业主代表等组成管委会,代行业主大会和业委会职责。该条件第24条规定,对于业主大会、业委会做出的决定违反法律法规的,物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或撤销其决定,并通知全体业主。业委会不能正常开展工作的,物业所在地的街道办事处应组织召开业主大会临时会议,对业委会进行调整。封顶称,根据规定,浦口区物管办、泰山街道物管办的公告不符合法律规定,应该是无效的。

  封顶说,根据物权法等相关规定,小区事务是私权,公权力不能轻易介入,当然司法权力是例外。在这件事上,浦口区有关行政部门是行政乱作为。

    物管部门:终止业委会工作事出有因

  对此,浦口区泰山街道物管办负责人告诉记者,明发三期南片小区情况很复杂,物管部门做出这个决定事出有因,并非违法。

  “现在小区物业公司已经撤出了,不过原有人员仍然没有撤,现在还是原来的保安、保洁等。”这名负责人说,小区物业公司鸿都物业于3月31日撤出该小区。3月20日,区、街道物管办曾向业主们发了一份公告,公告称物业公司撤出小区应提前3个月书面告知业委会和区、街道物管办,并按规定进行移交。而小区物业公司于3月17日提出终止合同,当天业委会向街道递交了同意其撤出的报告。根据规定,业委会在未召开业主大会的情况下擅自做出同意物业撤出的决定,超出其职责范围,应予以撤销。

  泰山街道物管办有关人士称,该小区业委会并不止这一项违规。在鸿都物业撤出的当天,业委会便请了另一家物业公司进驻,未经业主们同意,就与这家公司签了合同。结果这家物业与鸿都物业的人员发生冲突,好几个人受伤,派出所介入了调查。“为了这个小区,街道、社区和派出所协调过多次。”

  该人士称,该小区业委会于2011年成立,至今已经炒掉了3家物业,而且在物业公司的进驻、撤出中,业委会都没有严格按规定履行职责。另外,鸿都物业的两个股东,一个是业委会主任吴女士的姐姐,另一个则是业委会成员的亲属,同样不符合规定。另外,有业主反映,吴女士在担任业委会主任期间涉嫌侵犯公共利益,目前警方已经介入调查。

  有关人士说,目前已经查明,小区业委会8个成员中,有5个已经一年多没有参与业委会工作,业委会已经名存实亡。该小区管理一直较混乱,街道、社区多次协调,此次做出终止业委会工作的决定,也是从维护广大业主利益、保持社会稳定做出的决定。

  业主:小区管理不算好,但也不算最差

  5月8日上午,现代快报记者在明发三期南片小区看到,小区居民楼都是小高层、高层,小区环境比较整洁。

  说起本小区的业委会与物业公司,几名业主称,与周围其他小区比,本小区的管理算不上好,但也不能算是最差的。一名业主说,平时他与业委会没什么接触,平时与物业公司打交道比较多。“现在小区的物业人员都是鸿都物业公司的,去年初这个公司接手上一家物业,一开始我感觉物业公司管得还不错,小区环境、保安等都挺好,不过大概从半年多前,业委会就与物业公司有了矛盾。”这名业主称,当时物业公司的人在小区里挂了好多横幅,大致意思是指责业委会侵占公共利益,有的横幅直接指向业委会主任吴女士,指责她在工作中捞好处。“记得当时这些横幅挂了20多天,其间物业公司的人还与业委会的人发生冲突,双方动起了手。”

  对于这种说法,吴女士称,去年下半年起,鸿都物业便开始出现严重侵犯业主利益的行为,比如不接受业委会监督,不公示账目,不按合同约定返还属于全体业主的公共收益。去年这家物业公司还曾阻挠业主们召开业主大会,禁止业委会张贴通知。物业公司项目经理刘某还曾殴打小区业主,多次到业主家里打架,只因业主发帖说鸿都物业做事不公平,怀疑内部有问题。去年11月底,业委会曾向街道物管办反映鸿都物业的这些问题,并请求更换物业公司项目经理刘某。

  “因为我们业委会用了一套软件,监督物业公司账目,引起了物业公司不满。”吴女士说,该小区每年停车费、物管费等加起来达500多万元,鸿都物业账目混乱,业委会因为监督账目的问题,与物业闹得很不愉快,之后双方矛盾不断。

  矛盾不断,业委会连炒3家物业

  “这个小区入住才5年,已经换了3家物业公司了。”小区业主告诉记者,小区2009年入住,一始是紫竹物业,这家物业公司干到2011年底时,被业委会炒掉了。其实当时有的业主认为紫竹物业干得不错,但也有一些业主赞同换掉物业公司。紫竹物业撤走后,万宝物业公司进驻,但这家物业公司干到了2012年底也离开了,当时物业公司与业委会同样闹得不可开交。

  “我记得2012年国庆长假后,该小区业委会就在小区里贴通知,希望业主先不要交2013年的物业费,而根据合同,万宝物业与业委会签的是2012、2013两年合同。”泰山街道物管办有关人士告诉记者,当时万宝物业才干了9个月,2012年底万宝撤走时,几十万元的公摊水电还没有收上来。2012年底,没有办理交接,万宝公司就撤走了,鸿都物业公司进驻。去年上半年小区还算管理不错,但到了下半年,问题又出现了。物业公司与业委会矛盾不断。

  “业委会有人从中捞好处,对物业公司干涉太多。”目前小区的保安队长金某承认,物业公司与业委会之间有矛盾,其中的焦点便是业委会主任吴某。因为业委会存在违规操作,物管公司很不好干。

  今年3月31日,鸿都物业同样没有办理交接就离开了,结果离开后仅几个小时,业委会就聘请了另一家公司入驻。而鸿都公司离开后,以项目经理刘某为首的工作人员不想走,还想继续留在小区工作,这样一来两家公司的人员发生冲突,并动起了手,当时派出来还拘留了几个人。由于发生了冲突,业委会新聘请的这家公司便没有入驻。

  业委会成员亲属开物业公司,后又转给别人

  街道物管办有关人士称,鸿都物业公司是2012年9月份注册的,有两个股东,一个是业委会主任吴某的姐姐,还有一个是业委会成员相某的丈母娘。去年上半年,该公司的股东变成了另外的人。而根据相关规定,业委会成员本人及亲属的物业公司,服务于本小区,这是违规行为。“业委会与物业公司成了一家人,这样操作,怎么能让人不怀疑其中有问题呢?”

  对此,业委会主任吴女士称,她姐姐注册成立鸿都物业公司是为了接管一个写字楼,后来放弃了,便将鸿都物业交由相某,转给了相某的朋友。吴女士表示,她本人与这家公司没有任何关系,也从未参与过物业公司经营。

  街道物管办有关人士称,去年下半年,因为物管公司与业委会内部出现分歧,双方闹了起来。街道、社区介入协调过多次,但双方矛盾一直没有解决。最终鸿都物业于今年3月31日撤走,但项目经理刘某及员工都不想走。目前仍然是原班人员在管理小区,街道、社区也希望他们正常工作,在下一步新的物业公司未进驻前,保持小区稳定。

  对于公告中称业委会已经不能代表小区业主利益等问题,吴女士表示,自小区入住以来,她一直担任业委会主任,为小区业主做了大量工作。有人质疑她在工作中捞好处,这是无稽之谈。“有人说我贪了多少钱,这要有根据。业主交的费用是交到物业公司手上的,怎么会到我手里?”她说,退一步讲,即使她本人在工作中有错,也不能因此就否定业委会整体工作,进而终止业委会工作。因为业委会是小区业主选出来的,物管部门无权终止业委会工作。

  下一步管委会将牵头选聘物业公司

  泰山街道物管办有关人士告诉记者,虽然鸿都公司已经撤走了,但大部分人员并没有离开,目前小区有80多名保安、保洁和管理人员,仍在工作,政府部门正在协调。目前小区管委会已经成立,下一步管委会将牵头选聘物业公司。首先是向业主公告这项内容,请有意的物业公司前来报名,管委会还将公布请业主投票,决定聘用哪一家物业公司。如果下一步业主大会召开,业主们仍然决定成立业委会,代表小区业主权利,管委会也将支持。在选出业委会成员、成立新的业委会后,管委会将会解散。

  不过,对于街道的说法,现在被终止工作的吴女士等人并不同意。“我们要求区、街道物管部门撤销他们的决定,恢复我们的工作。”她说,业委会已经起草了一封信,准备下周一交至南京市住建委信访办,请求南京市住建委介入调查此事。另外,业委会还准备于5月17日至25日召开业主大会,对业委会人选进行表决。不过,业委会在公告这一内容时,遭到现有物业人员的阻挠。

  昨天中午,律师封顶告诉现代快报记者,如果浦口区物管办、泰山街道物管办不纠正公告中的错误决定,他将受业委会委托,向物管部门提起行政诉讼。

  律师:个案反映小区管理难题

  针对该小区的现状,江苏永衡昭辉律师事务所律师王宏表示,浦口区、泰山街道物管办终止小区业委会工作,这在法律上并无依据。另外,江苏省物业管理条例中有相关规定,像管委会这样的机构,成立是有前提条件的,即小区业主大会不能正常成立或选不出业委会,但明发三期南片小区不是这种情况。

  不过,对于浦口区、泰山街道的做法,王宏认为“这么做也是迫不得已,也是为了维护公共利益”。他说,现有业委会存在这样那样的问题,按照规定,应该通过业主大会等形式,决定是否终止或解散业委会。不过,在现实中,像明发这种矛盾比较突出的小区,能不能顺利组织召开业主大会是个问题,即使开业主大会,往往达不成一致,甚至演变成斗殴大会,这种情况太多见了。另外,如果某个业委会成员存在中饱私囊、侵犯公共利益的问题,或者有这样的嫌疑,业主可以罢免他。如果涉嫌违法,司法部门应该介入。但哪个业主愿意来带头,干得罪人的事?

  王宏说,业委会、物权法等在我国存在的时间很短,具体执行层面往往存在很多困难。基层政府部门有维护社会秩序、保持社会稳定的职责,出于维护公共利益的需要,做出某项决定,从法律、程序上看可能存在问题,但也是迫不得已,这种问题很普遍。

  各方说法

  物管办:

  业委会不作为、物业违规撤出、小区管理混乱,业委会成员以权谋私

  业委会:

  小区事务是私权,公权力不能轻易介入,物管办行政乱作为

  物业公司:

  “业委会有人从中捞好处,对物业公司干涉太多”

  业委会:

  物业公司账目混乱,拒绝监督

  业主哀叹:

  小区入住才5年,已经换了3家物业公司

 

 

文章来源于《现代快报》

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