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FM89杭州之声“89说物业”节目解读“新版杭州市物业管理条例”条款之联席会议制度

浏览次数: 日期:2014-04-15 16:26:26

    我们的生活离不开物业,物业悄悄改变着我们的生活。物业和业主天生就有矛盾,是朋友,还是水火?物业和业主究竟该如何相处?每周六上午9点到10点,八九说物业,和您聊聊物业那些事儿。

    主持人:从事物业行业的朋友们都知道,新版的“杭州市物业管理条例”5月1号要正式实施了。这是我们杭州市继2003年首部颁布实施的物业管理条例之后,一次大规模的修订后正式颁发实施新条例。本台“89说物业节目”的物业事务专家沈志祥先生、金志伟先生、李平先生在仔细阅读分析研究的基础之上,罗列出了新版的杭州市物业管理条例的十大看点。那么今天,我们就这新版的这个物业管理条例的十大看点,邀请二位嘉宾做一个评说和解读。同样我们也欢迎各位业主、业委会包括物业公司的从业人员一起参与讨论评说,我们的两路咨询热线是88801919和88803939。同样您也可以通过FM898989杭州之声的微信平台开通语音评说。接下来的时间,我们先有请“金志伟”先生,来说说新亮点。

    金志伟:主持人好,各位听众好。

    主持人:金先生,我们首先来请您来简单的阐述一下这个新版杭州市物业管理条例新看点的一个见解。我想还是一个一个来,一个点一个点的来解释一下。首先我们来说说这个第一个吧,就物业事务一个联席会议制度,可能也是这次一个非常重大的一个变革。

    金志伟;新版杭州市物业管理条例,我仔细阅读了一下以后,我感觉有10个比较大的这个变动。那么其中第一个就是“联席会议制度”。联席会议制度因为在国家和省市条例上都没有提及到,特别是现在随着这个物业管理纠纷的不断上升,很多小区的这个物业管理的矛盾,以及超出了业主与业主单纯之间的矛盾,而且引发了一种潜在的社会事件。在这个过程中加强物业管理工作的领导,实际上是非常必要的。那么实际上这个物业管理的联席会议制度也不是杭州首先创立的,应该说早在2006、2007年的时候,深圳最开始就是有提出来搞联席会议制度。采取这个办法,就各区人民政府牵头,相关部门一同参与,共同协调物业管理中重大纠纷和重大事项问题的协调解决。就是说,作为政府的有关职能部门来讲,他能够主动站出来协调政府职能部门各个之间的关系,对于整个物业管理的这个矛盾解决,应该说起了至关重要的作用。

    李平:对对对,我们看到这次新版物业管理条例当中,包括第三、第四、第五条都重新规定了这个街道乡镇社区,以及属地的物业监管部门在物业事务当中的一些功能和作用。

    金志伟:是。特别是像我们现在目前杭州市这个事情没有暴露出很激烈。河南郑州市曾经就发生过一个事情,就是物业管理公司集体罢收水电费的问题。国家条例规定,水电费向最终业主收取。而河南郑州水利部门和电力部门拿出供水条例和供电条例,认为物业公司就是最终的用户。那么实际上国家物业管理条例上很明确,最终用户是业主。所以这里面造成了矛盾。也就是水电部门强迫物业公司来收取这个水电费。

    主持人:我们是有耳闻。

    金志伟:当时河南郑州物业管理协会联合所有物业公司,在同月同一天集体罢收水电费。使这个事情搞得比较大。

    主持人:对。

    金志伟:如此的联合行动,倒逼着郑州水电部门坐下来和物业公司面谈。最后付钱的责任问题得以妥善解决。对于这个事情我们杭州没有发声。但是不觉得这类事情在杭州就不存在。就如今来说,我们杭州很多小区里面,因为好多业主欠缴“水电费”的问题,造成了物业公司不断的垫资。如果此事处理不当就可能引发这个群体性事件。这种事件如果一旦发生,新条例就规定相关的政府部门就要及时的干预、协调、解决。这就是需要有“联席会议制度”。

    主持人:这是一个很鲜明的例子。应该说,这次新版的杭州物业管理条例,确实突出了政府职能、管理、协调、包括应急方面的职能。也给物业行业的发展,会带来很多的益处。

    金志伟:第二条应该说是比较大的看点就是“业主大会组织制度”,业主大会组织制度应该说此次杭州市物业管理条例进一步进行了细化,和更具有操作性。业主大会应该怎么召开。业主大会召开的责任主体是哪些,费用怎么承担,都有了很明确的回答。特别是我们现在业主普遍关心的,房子交付,业主入住到一定程度、时间,小区成立业主大会由哪个牵头、新版杭州市物业管理条例就明确了;“是由街道办事处和乡镇人民政府指导成立业主大会。”

    主持人:这个可能跟以前是不太一样的地方。

    金志伟:以前是房地产行政主管部门或街道办事处。国家物业管理条例和浙江省条例也这么规定的。那么这次杭州市条例也就很明确。把“组建小区首届业委会”落到了街道办事处身上。

    主持人:为什么这次特别明确。

    金志伟:分清“责任主体”资格。以前是,属地房产部门也可以指导,街道、乡镇也可以指导,容易造成一种责任不清的问题。所以这次就很明确,由街道办事处和乡镇人民政府去指导。有利于整个一元性的问题顺利进行。这就是“业主大会组织制度”的一个鲜明确定和表现。第二个表现,就是我们这个业主大会的选举程序、票据制度如何计算,费用如何承担,也讲的比较详细。最后一条应该说是“业主大会组织制度”上感觉比较有亮点的是业主委员会设立了“候补委员制度”。

    主持人:候补委员制度。

    金志伟:为什么要搞候补委员制度?小区的“业委会”组织,是民主自治组织。参选、入选“业委会”组织,总体来说“准入制”门槛较低。因此,这些年来的实践显现出“业委会”团队的成员,一旦遇到小区物业事务矛盾交织的情况下,“业委会”成员屡屡出现辞职,使得原本完整的组织,由于“业委会”成员人数“短板”,而无法开展“业委会”正常工作。为此,新版“杭州市物业管理条例”明确设置“业委会”成员“候补委员”制度的目的,就是有效解决“业委会”容易解体的局面。新版“杭州市物业管理条例”设立“业主委员候补委员”制度,实际上是解决了这个业主委员会这个组织随意性的问题。

    主持人:对。应该说杭州市人大法制办公室,在设立这个“业委会候补人员”制度时,是考虑到或者说,针对物业服务不断发展过程中新情况而制定的。

    金志伟;对的。2006年和2007年,杭州市有几个小区发生了业务管理纠纷。小区“业委会”成员纷纷辞职,导致“业委会”不能按法定要求开展工作。小区物业纠纷的解决,深陷泥潭。这一现象引起了立法部门的思考。于是业界和参与“业委会”工作的人士,提出是不是搞一个“候补委员制度”,为小区业委会成员做一个蓄水池。之后杭州市有些小区开始尝试“业委会”组织设立“候补人员”的组织架构。应该说这个办法在实践中还是不错的,起到了有益的效果。所以这次杭州市人大法律部门,以“法规”的形式予以明确规定。

    主持人:对!那么李老师,您怎么看待刚才金先生谈到这个业主大会制度的一些变革,特别是这次新的几个亮点,您怎么来看待分析?

    李平:这个亮点我们小金老师他归纳的非常到位,那么这些亮点应该说在工作当中如何去使用它,可能是我们要特别关注的。通过媒体的传播,就是理论的东西,我发现在我们整个层面,大家接受能力还是有差异性的。所以这个是个关键。那么问题是什么呢?这些挂在墙上的这些制度,应该说去看的人有多少,我始终是个疑问。说的人很多,做的人又有多少呢?

    主持人:关键是能不能把它执行下去,而且踏踏实实的去实施。这个很关键。

    李平:对,这个是一个很大关键。我们“89说物业”节目也不可能在一个小时之内把它讲得那么透,我觉得一个一个来,确实是很需要的。你比方讲,“联席会议制度”。这个制度的亮点,配套于我们现在的历史和我们实际案例,必须得认清的是什么东西?在整个发展历史过程当中,物业管理出现的问题和矛盾是我们在立法条款当中设立的联席制度的一个法条。说为什么呢?因为大部分的问题是出现在前期物业管理期间。那么这些问题的出现,大部分都是原来的历史。我们看待物业管理发展的历史,都是有开发单位和开发单位所组建的物业公司,来创造和推动了整个我们国家物业管理的发展。这个必须得承认他,那么承认他的时候,同时在里面产生了很多纠纷问题是千丝万缕的这个关系所掩盖成的。这里边其中比较突出的是一个产权问题和利益的纷争的问题。那么产权问题是什么?就是业主跟开发公司之间的一方面。还有另一方面是业主、物业企业和开发公司之间。从这个层面来讲,中心还是在业主身上,权益相争之中,业主是受害者。但是从另一个层面来讲,房产开发公司的开发的房屋产品合格程度和第三方的质量评估程度,是否精准?直到今天是个空缺,由于这个空缺,或者说不是空缺,也是责任不到位的一种表现,导致了很多矛盾、纠纷接二连三出现。针对房屋质量出现的各种问题,政府职能部门都在打太极拳,都不会面对现状。于是导致这个物业就是一手托两家。就是说,一手既要兼顾业主的利益,是为了得到物业管理的楼盘的利益。另一手还的托住房产开发公司的一个责任利益。归根到底是经济利益。

主持人:看来这个“经济利益”的博弈,还真不是一句二句话说的清楚

 李平:那是。这个就是跟杭州市物业管理新条例中,为什么要设立“联席会议制度”有关联。我们老在说有问题出现,我们去解决问题。但问题往往搁置在那边,大家都在踢皮球,踢来踢去最后没有解决。我在想新的条例颁布以后,就联系会议制度的产生,政府职能部门的及时加入,是不是也有个问题,需要讲解的。我个人认为,必须要知道联席会议他是个构架组织,但是构架组织里面材料【人员】呢,这材料【人员】的质量很重要,有一个构架组织没有具体落实的人去做这件事,这个联席会议制度仍然是句口号。

    主持人:对。

    李平:这里面这个材料【人员】是什么呢?大家都很明白,就是人。那个人代表的一个职能部门的能力和责任性的权限。你比方讲,我们现行的这个物业管理纠纷当中比较多的现象,要开一个协调解决会议。到场的各部门代表,在这个会议上所代表职能部门说话,他有多大的权限不明确,这个不明确就导致这种联席会议制度很可能就是空谈。

    主持人:李平老师可能对咱们现在新条例这种操作层面的这个难度,包括可能可执行的这个力度上面,还抱有一定的质疑态度。

    李平:因为我主要从事这个研究工作,最终的目的是什么?要把理论的东西着地。接地气。

    主持人:对。可能这个问题也是很多我们这个从事物业行业管理者、包括关注物业发展的学者、专家、律师也好,所最担心的一些事情。也就是说,把“法律挂在墙上,实际做又是一回事

金志伟:相对来讲,“联系会议制度”的操作层面的相关细则现在还是空缺的

 主持人:看来这个“联系会议制度”还要从操作层面上有待上进一步完善。下面我们先来连线一下“深圳开元国际物业华东区分公司”的步付总经理,让他对这个新版杭州管理条例自己的一些感言。您好,步总吗?

    步总:您好。

    主持人:非常欢迎您,参与我们今天的《八九说物业》的讨论,今天我们谈的就是这个新版的《杭州市物业管理条例》在今年五月即将实施。您自己有哪些看法和解读和我们一起探讨、分享?

    步总:主持人您好!各位听众朋友大家好。我作为一个物业从业人员,很高兴看到《杭州市物业管理条例》修订稿的出台和实施,也很高兴看到杭州市物管服务从初级阶段升华到一个更高的层次。我这次着重的关注了第一张总则当中第五条,就关于这个联席会议的制度。

    主持人:联席会议制度。

    杜总:对,我觉得作为长期在做物业服务的人。对于法规设立“联系会议制度”一款。我觉得它明确了政府相关部门的职责所在,我想应该包括,但是也不仅限于建设、公安、民政、财政等等13部门。我也分析了一下与其他一些同类地区相比的这个物业管理条例的相比,杭州市在这一块协调机制上,和联席会议上已经走在了前面了。第二个通过上述这个13个政府部门的协调介入,明确了他们相关责任,更重要的是给物业管理服务划清了一个界限。使得物业管理的服务范围进一步清晰,知道哪些是该做的,哪些是协助做的,哪些是无权做的,或者是非责任范围内做的事情。那么作为物业人来说,这点的话要比以前早5年,甚至早10年看得更清楚,更明确。

    主持人:责任更明细了。

    步总:对,第三个感觉,从杭州这个将近30年左右时间物业管理的回顾,由于当时这个刚刚起步,地方法规的不明确,也由于物业管理和社会职责的界限不清楚。很长的一段时间内,物业管理企业几乎成了住宅小区各类事务的“百事通”。替代了原本政府职能部门应该做的事情。我做过不少的这个服务项目,自己体会也比较深。比如。住宅小区的违章搭建投诉,我们反映到当时的相关部门,比如城管部门。原本城管部门他就是主管小区内的物业事务。可是实际解决过程中却要物业公司来解决,而实际上物业公司没有这个执法权限。又比方说乱停车堵住小区进出口大门了,甚至把消防通道堵住了,我们向这个公安交警部门反映,交警部门说小区内没有花划入到这个交警的范围。再比如说,小区突发性的出现了停电停水的情况,小区业主第一时间是反映到物业服务中心要求立即解决。否则物管费不交了。甚至到小区里有这个孕妇在,街道或者有关部门都会要求关注,是二胎还是一胎。等等这些现象,让物业服务公司变成一个政府的延伸机构了。真的让物业公司很难以承受。

    主持人:看来我们深圳开元国际物业公司付总经理步先生也确实是讲了他的肺腑之言和困惑。我想李平老师听了以后,您是否也有同感?

    李平:我完全赞同,这里面讲出了一个什么道理呢?就是物业服务和社会责任边界不清的问题。这个问题由来已久了。但是通过这个新的条例颁布,要在短期内要解决这个问题也不是什么容易的一件事。那么这里面我特别要讲的是什么?我们物业企业,就是说在这个法律的保护层面,应该怎么做好可能很重要。这不是说我们来解读一个条例以后,这个社会责任给我们撇清的,爹妈给我们搞清楚了,我们自己还没搞清楚。这个在回答问题也好,在处理日常事务也好,你比方讲那个我们现在应该来说是有个输送的平台对物业企业是相对公平的,就是在这个联席会议制度上面,打板子都不会打到你物业企业上去。但是你要知道,板子是打不到你身上,利益你还是直接的。物业费不交这句话是永远存在的,对吧?这就是刚刚我前面讲的法律条例没有法律秩序的问题。

    主持人:对,法律条文是有。

    李平:但是没有形成这个边界区别。

    主持人:但是执行细节上,这个确实怎么弄。那么还有这几个月的过程当中,包括一些细节可能会进一步出台?

    李平:这些细节的出台,我总是比较理性的想告知大家,那个法律条款的出台和执行过程当中,其实说白了是原有法律的延续。你不要把他当做一个万能宝,不可能的。那么只有在这个思维的前提下,我们提高自身的一个法律责任,这非常重要。那么这样的法律责任提高,在整个联席会议制度上你就有充分的话语权和充分的依据,来说明这件事是哪一个部门的。这才是物业公司员工应该知道的基本法理。

    主持人:好的,我们接下来,有请的是下城区住建局物业科的阮先生,请他谈一谈他的看法。您好,阮先生。今天我们这个话题也是大家非常关注的新版物业条例中,关于这个“联席会议制度”条款。您是怎么来看待?

    阮先生:好的,因为新条例这件事我已经盼了很久了,5月1号要开始实施了。其实讲,今天讲的这个联席会议制度这就是我们讲的是条例如何解决物业管理合同中产生的各类矛盾的分歧点如何解决,在这一条上面看是讲到了这个联席会议。第一这个联席会议造成的矛盾,联席会议发生矛盾,物业管理当中的最大问题他起到了一个是制度,一个是机制。

    主持人:是一个机制。

    阮先生:一个是制度,一个是机制。在物业服务管理活动中,经常出现一些矛盾和纠纷,有跟业主之间的,有房产项目的,也有跟物业公司的。解决物业服务种种诸多矛盾,一个部门或者一个物业公司,或者一个业主委员会单独去解决这些矛盾,往往达不到好的效果。必须是几个相关部门联手一起解决。过去几年,在我们下城区的区域范围内,针对区域里各住宅小区的物业纠纷,尝试进行了叫“四方会议制度”。哪四项呢?是街道作为一方,物业公司作为一方,业主委员会作为一方,还有就是我们行业管理部门。这个下城区试用的“四方会议制度”经常处理小区一些重大物业事务问题。它跟杭州市新版物业管理条例中设置的“联席会议制度”差不多的。因此,这次新版条例中设立“联系会议制度”非常好,好在它把这个联席会议制度作为一种立法的形式,确定下来了。有利于快速、有效、及时的化解物业纠纷。

    主持人:下城区住建局物业科阮先生对这个新条例当中的“联席会议制度“给予充分的肯定的。李老师,您看看还有什么样的要表述的。

    李平:联席会议制度的这个表述,其实关键问题是什么?关键问题是有效性。

    主持人:制订了总比没有的好。

    李平:应该是这么说,就是制订了总比没有制定好。这是一种进步。但是主要问题还要增加一个立法的质量的考量,是执行怎么做,效率怎么体现,矛盾怎么屏蔽。

    主持人:现在没有?

    李平:现在没有,看不到。这个会导致什么?会导致很多效率仍然不存在,看起来很完整的一部法律法规,对吧?但是没有去执行,这话说起来有一点作听起来是不是不入耳,但是事实就是这么回事。我就讲一个例子,关于“群租房”现象,在这次新条例中没有出现。但是我想联席会议制度上一定会碰到这个问题,群租房的问题。像这类现象“联席会议制度”如何解决,有关部门如何表态就是棘手问题。如果在法条上面给他明确化,就有一个实效的推动作用。“群租房”现象实际上说白了,我们还是有多多少少现有的法律的,只是把它细化到什么程度呢?没有。说到底其实还是立法的质量。

    主持人:对于“联席会议制度”的立法质量的进一步提高,不知金先生还有些什么样的补充建议?

    金志伟:联席会议制度,我觉得从立法上角度来讲,作为一条基本的法条给他固定下来。但是后续的事情,正如李老师所说的,还有很多工作要做。联席会议怎么开,召集部门有哪些,职责是哪些,这些东西需要有关部门去认真准备。我可以这么说,实际上现在杭州市各个城区之间也是不平衡的,有的城区应该说比较重视,应该是着手准备了;有的城区好像这个条例对他没实行什么大的作用。在这里我想强调一点,联席会议制度明确,各区县市人民政府的主体责任,这个不能变。也就是说只有区县人民政府来牵头,这个联席会议才召开得了。不要把最后造成联席会议制度,又是房产部门一家的事情。这个是很容易出现这种滑坡。如果说这个让房产部门各个区域住建局去牵头做这个事情,做得了的话今天不用联席会议制度。所以要求各区人民政府去做这个事情。而且要承担起这个主体牵头的责任,不要把这个事情落实到哪一个部门去做这个事情。因为联席会议是个综合体。

    主持人:对,所以刚才可能也说出了我们李老师所担忧的一些事情。

    李平:这个我还要再讲一下,直观的说,联席会议制度的一种愿望是我们所期盼的。因为给你说话的一个平台搭建好了,是吧?这个是一个好事儿。那么对于物业管理企业来说,立法当中必须也要尊重物业管理的基本原则。物业管理的基本原则是什么东西?是统一经营综合管理。对吧?物业公司是经营主体的话,你就要尊重他的经营权利,然后再辅助于怎么样配套于政府的统一管理,或者叫辅助管理。不是吗,我们现在有个新名词说“物业企业”是社会管理的一个补充。那补充到什么程度呢?要有个限度。比方说这个停水停电的事儿,对不对?拆除违章搭建的事、消防通道的事、超生游击队的事,你像这种协助的程度都不明确,把今天社会的问题都是打在物业企业的身上。这显然是不合理的。

    主持人:对对对,我们今天节目就新版杭州市物业管理条例中的“联席会议制度”做了一个很好的论述。对于我们促进物业服务行业发展的应该是非常及时的。感谢深圳开元国际物业公司华东区域负责人步先生和下城区住建局物业科阮先生,参与这个话题的讨论。本期节目责任编辑沈志祥。节目主持人缪军。下期节目再见。

 

 

 【根据录音整理,有删节】

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