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简论业主大会法律地位研究

浏览次数: 日期:2014-02-25 16:26:26

    摘要 业主大会是由物业管理小区的全体业主或业主代表组成以实行自治的组织,它是物业管理小区全体业主的最高权力机构。业主大会符合“其他组织”的构成要件,具备民事主体资格,能够独立参加民事诉讼,独立承担民事责任。那么业主大会的法律地位又是怎样的呢,是否具有民事主体资格或法人人格,本文将对此进行讨论。

  关键词 业主大会 建筑物区分所有权 法律地位 法人人格 民事主体资格

  一、业主大会概述

  (一)业主大会的概念“业主”,顾名思义就是物业的主人。业主大会是全体业主实行自治的组织。在理论上,业主大会是全体业主参加的大会,但是考虑到各物业小区管理的实际情况有所不同,有些规模大、业主多的物业小区,要求全体业主参加的业主大会的召开很困难,而业主代表大会的召开相对容易,因此,根据《业主大会规程》的规定可以推选代表参加业主大会,此时的业主大会实际上就是业主代表大会。

  (二)业主大会的成立根据《物业管理条例》(下简称《物管条例》)的规定“一个物业管理区域成立一个业主大会”及“同一物业管理区域内的业主,应当在物业所在的区、县人民政府地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会”。若“只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”《业主大会规程》对业主大会成立规则做了补充,但是我国业主大会的建立规则在制度上仍存在缺陷。《物管条例》和《业主大会规程》均未规定成立业主大会的条件。根据《物管条例》的规定,成立业主大会首先应在政府部门指导下成立筹备组,而筹备组成立的法律法规的依据未明确。由于政府行政管理责任模糊,筹备组易被少数人非法操纵,不利于及时成立业主大会;而部分业主出于个人利益考虑,在实践中发生多头筹备,且把全体业主召集起来召开业主大会的可能性低,这就使业主大会的首次召开更加扑朔迷离,其合法性也将受到质疑。

  (三)业主大会自治的法律基础——建筑物区分所有权根据《物权法》的规定,建筑物区分所有权由专有所有权、共有权、成员权三部分构成。

  从法律的角度看,物业管理反映出来的各种问题其实质都是由建筑物区分所有权问题派生而来的。

  第一,建筑物区分所有权是业主大会实行自治的权利基础,其复合性的特点决定了区分所有人对于建筑物的维护和管理必然相互关联,因此,物业管理区域内的所有业主必须组织起来,成立业主大会以管理物业和维护公共利益。

  第二,建筑物区分所有权中的专有权的主导性为业主在自治中的表决权计算提供了依据。区分所有权人专有所有权的大小,决定了共用部分持分权和共同管理权的大小,故业主在业主自治中的表决权计算以业主的所有权大小为依据。

  第三,建筑物区分所有权为业主大会的运行提供了制度基础,其具有的复合性和一体性决定了业主大会是全体业主的自治组织。业主大会按照法律法规所作出的决议体现全体业主的共同意志,其效力及于所有业主,即便对决议持不同意见的业主或决议之后才成为业主的,只要决议合法有效,同样受决议约束。

  二、业主大会的法律地位

  (一)业主大会在我国的现状根据《物权法》中“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”豐和《物管条例》第10条之规定,可见在我国立法中已经认识到业主大会在物业管理中的重要地位,并对此作出了相应的规定,但是纵观我国有关物业管理方面的立法,并没有明确地对业主大会法律地位作出规定,法条中仅仅提出了业主大会存在的必要性,但是没有进一步对其进行定义及具体论述,这就导致了在我国的司法实践中业主大会的尴尬地位。

  (二)业主大会法律地位的争议对业主大会的法律地位一直存在争议,主要有以下的几种观点:

  1.业主大会具有法人人格有学者认为,业主大会作为物业管理的自治团体,赋予其独立的法人人格,使之具有法人性,实益颇多。主要体现为:第一,业主大会对外进行法律行为时可以以自己的名义,如取得权利和订立合约;第二,业主大会具有独立的法人人格时,其自身即为权利义务的归属点,是交易双方的交易活动更加具有便利性和安全性;第三,相对于单个或数个业主,业主大会具有法人人格有利于参加诉讼。

  2.业主大会不具有法人人格另一些学者认为,不宜赋予业主大会法人人格,有如下理由:第一,作为法人的团体,业主大会对外为法律行为可以以自己的名义,而不具有法人人格的团体应以业主之名义对外为法律行为,但是将二者相比较,难分优劣。第二,即使业主大会成为权力义务的归属点,也不会使法律关系比非法人管理团体更为清晰。第三,可作为诉讼主体行使权利,但是这并非取得法人资格的管理团体的独有优点,即使无法人资格,管理团体即业主大会也能基于法律的规定取得诉讼当事人的地位,可独立代表其他业主向有关业主行使权利。

  3.业主大会不具有民事主体资格业主大会是实施自治管理的群众性组织,在物业管理法律关系中,只有业主具有民事主体资格,而业主大会和业主委员会都不具有民事主体资格。

  我认为,民事法律关系的主体,是指参加民事法律关系,享受权利和承担义务的具有民事主体资格的人。民事法律关系是人与人之间的社会关系,所以必须有人作为主体参加。任何个人和组织要成为民事主体,必须由法律赋予其主体资格。作为全体业主自治组织的业主大会,“具有选聘、解聘物业服务企业的权利”,这表明业主大会已经可以作为一个民事主体与其他主体进行商事活动了,如果我们再一味地否定其民事主体资格,而只承认业主个体的民事资格,则在处理涉及众多业主的公共事务时,将会更加地繁琐和浪费资源,不利于维护业主的利益。

  此外,尽管将业主大会法人化会带来一定的好处,但也有一定的缺陷。首先,独立的法人团体具有法人人格和完全的权利能力,有实际控制人滥用法人人格的危险,而大多数业主并不实际管理物业小区的公共业务,在监督缺位的情况下,反而有可能会使业主的利益遭受损失。其次,法人团体的财产制度似乎与区分所有权的财产制度归属理论存在矛盾。如小区物业维修基金,根据法人财产制的理论,物业维修基金应该属于法人团体的财产,即业主大会的财产,而不再是业主的个人所有财产;但是根据区分所有权的财产制度,则应该归于全体业主共有。故此,我认为暂不宜对业主大会赋予法人资格。

  三、业主大会法律制度的完善

  (一)在立法层面上明确业主大会的非法人组织地位将业主大会定位为非法人组织是具有其合理性的。谈到业主大会的法律地位,首先必须考虑到它成立的目的,业主大会的成立旨在改善人民群众的生活和工作环境,维护业主的合法权益。按照法律法规的规定,业主大会的主要的职责有两个:一是代表业主雇佣和解聘物业服务单位;二是如果与他方发生诉讼时,根据业主的委托,业主大会代表所有业主参加诉讼。参加这些活动,业主大会只需要拥有一定的财产支配权即可,没必要拥有完全独立于业主的财产。因此,将业主大会定位于非法人组织就可以满足其设立的目的。再者,法律法规对法人组织的设立程序要求严格,成立程序多,持续时间长,耗费资金多。如果将业主大会定位于法人,既不利于社区管理的发展,也不符合经济上的成本收益分析。

  (二)在司法层面上明确业主委员会与业主大会的关系业主委员会的职责有召集业主大会会议;代表业主与物业服务机构签订物业服务合同;监督物业管理规约的实施等。业主大会与业主委员会之间是委托关系,业主委员会只有在业主和业主大会的授权下,才能够开展工作。业主委员会承担自己超越委托权限的作为所产生的后果。业主大会监督业主委员会,业主委员会有义务接受其监督。业主委员会一旦违反其应承担的义务或法律法规,可以通过业主大会变更或撤销其行为,如果业主委员会所作决定因违法违规而对业主造成损失,作出决定和执行该决定的委员应当对受损业主进行赔偿;反之,如果业主委员会所作出的决定产生的后果是在没有违反法律法规,且无越权行为的情况下产生的,该结果将由全体业主共同承担。

  (三)在行政层面上明确政府与业主大会的关系业主大会虽然是社区居民的自治管理机构,但是作为社会重要的组成部分,其仍然应该受到政府的监督和指导。在物业管理实践中,主要有三方面的关系:一是业主方,作为物业管理的主体,通过业主大会进行自治;二是物业服务企业,根据物业服务合同,为小区业主提供相应的服务;三是政府方,虽然政府不直接参与物业管理,但是有责任从宏观制度上进行管理。但是,从当前物业管理中存在的问题来看,政府在业主自治中还是存在管理上的缺位。比如对业主自治的指导力度不够;对物业服务企业的监管力度不够。对于打造服务型政府的要求,其对于小区物业管理的角色定位应该由以前的福利型、行政型的管理者逐渐转变为通过法律手段、经济手段来宏观调控物业管理的服务者、指导者。在物业管理活动中存在的大量法律关系都是属于民事法律关系,而民事法律关系属于私法解决的范围,故作为自治组织的业主大会也属私人领域。因此,政府在对其进行指导的过程中不应采取过多的行政性的调节,不能对私人领域的事务进行超越权限的干预,其职能必须从过去的行政型模式向服务型模式转换,在业主自治这个领域中,政府要充分尊重业主的自治,同时也要做好相应的监督和管理。

  四、结语

  业主大会是小区物业管理的核心,是人们民主自治意愿表达的载体。业主大会的自治管理,不仅可以加大对业主权力的保护和完善物业管理的秩序,同时也能够提高小区人民的生活水平。当前,《物权法》和《物业管理条例》是我国在物业管理业主团体方面的效力最高、内容最全面的法律规定,它们的颁布以及施行,结束了各地混乱不一的业主自治管理制度。但同时也存在着一定缺陷,如对业主自治管理团体的法律性质没有明确定位,使业主大会的诉讼主体资格模糊不清。如果将业主大会性质定位为“其他组织”具有一定的可行性,让业主充分地享有自治权的同时也有助于我国法律体系的完善。

 

 

文章来源于《法制与社会》

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