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上海:物业自治复制推广困难重重

浏览次数: 日期:2014-01-26 16:26:26

    如今,小区自治是个热门话题,不过,物业也能由业主自治管理?这倒是一桩新鲜事。

  位于上海市延吉东路140弄和160弄的长华绿苑是个迷你小区,仅230家住户。进入小区,保安热情尽责,地面一尘不染,绿化错落有致,每个车位前都有编号,车辆停放整齐,小区一角还有一个熊猫造型的旧衣物回收箱。谁也想不到,这是一家没有物业公司的小区!业委会委员吴爱琳说:“我们自己管理,也是‘逼上梁山’!”

  物业公司“抛盘”

  长华绿苑构成复杂,其中140弄170户,均为商品房,有多层、小高层两种;160弄有60户,均为多层,其中23户为售后公房。由于房屋性质不同,所缴物业费不同,商品房高层物业费是1.1元/平方米,多层为0.58元/平方米;而售后公房的物业费最低每户仅6元一月。不同业主对物业管理的要求也不同。

  自从2002年进户以来,长华绿苑先后由3家物业公司管理。业主对物业公司很不满意,楼道灯坏了没人修;保安不尽责,入室盗窃案2009年发生一起,2010年发生2起,放在门口的皮鞋也经常失窃;物业费收缴率只有60%。2010年底,物业公司表示入不敷出,物业费要上涨,但业主们不同意,物业便“抛盘”走人了。当时,业委会一下子“抓狂”了,四处寻找其他公司,但由于物业费低、小区太小,无利可图,没有物业愿“接盘”。在这种情况下,业委会研究了相关法规,《物权法》明确规定:小区物业可以托管,也可以自治管理。于是,业委会召开了业主大会,90%的业主同意自己管理。

  业委会自管小区

  于是,长华绿苑2011年1月起开始了自治管理。自己管怎么管?能管得好吗?收支能平衡吗?业委会在长白街道的指导和支持下摸着石头过河。街道市政科长胡卫东介绍说,长华绿苑的业委会成员中有4名党员。“班长”王惠根以前是副厂长,懂工程和设备;黄矛平熟悉电气和水泵等维修;吴爱琳当出纳;“笔头好”的委员写材料、发通知。渐渐地,一套制度建立起来了:聘用8名保安、2名保洁、1名维修工,日常管理实施“经理负责制”,即请一位有资质的退休物业经理负责,每月支付工资2000元;聘请一位兼职财务,这位财务也是业主,只领取200元津贴。还成立了绿化、卫生、设备维护、治安几个志愿小组。

  记者在长华绿苑业委会看到,《业委会收支汇总表》《物管处收支汇总表》全部“煞清”,定期向业主公布。“我们还组成了一个监事委,每个楼组出一位代表,共13人组成,监督业委会的工作。”吴爱琳说。长白二村第一居民区党总支书记严沪生也是监事委成员。为了管好小区,业委会精打细算,动足了脑筋:小区南门安装了电控门,花费2万元,可省下一个人员开支;他们给保安的工资比周边小区高100元,还给保安室装了空调;每月收缴的物业费近2万元,支付工资和加班费还有缺口,就将停车费等公益收入补充进来。3年下来,小区结余资金20余万元,去年结余的10万元作为公益基金,按楼组面积充实到维修基金中。3年来小区未发生一起入室盗窃案,物业费收缴率达到99.9%。

  如今,小区被评为市文明小区、市安全小区和节水型小区,还被列入垃圾分类首批试点小区。

  广泛复制不容易

  一个不容忽视的现象是:实施物业自治的小区正不断增多。目前仅杨浦区就有27个物业自治小区,闸北区有15个。记者从杨浦区房地局了解到,一些老旧小区由于“先天不足”,基础设施老化,居民户数较少,物业管理费较低,导致物业公司难以经营,“抛盘”时有发生,小区物业管理陷入“真空”状态。

  那么,长华绿苑这样的自治模式,能否在其他小区复制呢?记者发现,其实还是很难。

  位于世界路上的一个小区同样进行自治管理,就处于非常艰难的境地。小区于1995年开发,总户数323户,当初业主买房时,开放商及业主的维修基金均未筹集,小区的物业一直由开发单位的物业部在管理,许多小区业主从入户起就拒绝缴纳物业管理费。十多年来,小区年久失修,房屋渗漏、道路破损、水管破裂、水泵不能正常运行。小区业委会2009年成立。从2011年12月起,物业公司撤退。在不得已的情况下,小区实施物业自治管理,房屋的应急维修由杨浦区房屋应急中心暂时帮助解决。由于许多业主依然不愿缴纳物业费,业委会向开发商催讨维修资金无果,自治陷入僵局。

  很多难题需解决

  物业自治还有很多难题需要解决。首先,业委会成员毕竟不是物业管理专业人员;其次是风险问题。保安、保洁人员没有所属公司,直接和业委会签订劳动合同,万一出了意外,赔偿怎么办?业委会毕竟不是企业,难以承受各类风险。

  时下,一个越来越严峻的问题是,随着房龄的增长,一些新小区也逐渐变成老小区,维修支出不断增多,加上物业人力成本每年都在上升,而物业费不能年年上涨,被“抛盘”的小区将越来越多。如果光靠政府出手“救市”,是不可能的。小区自治可谓另辟蹊径。这条路能否走得顺畅?还需要政府和社会共同来探讨这个课题,设法破解其中的政策法规难题。

 

 

文章来源于《新民晚报》
 

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